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广州中心区预售证限量发放房企遭遇回款难

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来源: 作者: 2019-06-09 06:24:31

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“2月底看中两个市区新盘并且参加了相应团购,一直在等开盘。快半年过去了,一个楼盘依然没有拿到预售证,一个楼盘仅仅拿了几十套房产的预售证,开盘时根本抢不到。”计划购买婚房后便领证结婚的周小姐被市中心楼盘“捂盘”待售情况折腾得有些心力交瘁。

注意到,6月底至今,天河、荔湾等多个中心楼盘开始获得久违的预售证。发现,虽然获得预售证楼盘增多,但中心区的推盘并未出现相应增加。市区大部分楼盘获得的预售证少得可怜,仅仅几十套,不少楼盘拿了预售证依然“捂盘”蓄客。

中心区预售证“限量”发放

6月底至今,中心六区的楼盘开始“逆袭”,荔湾区的中信西关海、路劲隽泷湾、保利塞纳维拉,越秀区的骏文雅苑,海珠区的罗马家园,天河区的佳润上品菁园、天健上城等近十个楼盘先后在预售证上有所“斩获”。

但市中心的新房供应并未出现相应的增长。据不完全统计,在获得预售证的楼盘中,似乎只有位于天河区的佳润上品菁园在7月初如期开盘,其他楼盘大都淡定地继续蓄客。

“虽然拿到了预售证,但是预售证发放量实在太少了。”佳润地产营销中心副总监李俊宏直言不讳,“现在政府控制预售证发放,我们400多套房子只拿到36套预售证,首次开盘一个小时就卖完了,其他的只能等,原则上每个月会批一些。”

致电刚获预售证的奥体中心新盘天健上城销售中心,一位销售人员告诉,该盘预计8月份开盘,现在在做诚意登记。“我们一期推出100~200套单位,现在诚意登记的客户就已有差不多200个了。”注意到,天健上城在7月初获得的预售证仅仅50套,和销售人员预计首次推盘的单位数有差别。“现在对于中心区预售证的发放控制就是一个月50套左右,所以我们只能等到预售证拿够了才能开盘。”销售人员直言不讳。

开盘遭“限签”房企难回款

一位业内人士称,天健上城地段,监管部门的“控制价格”大约在1.8万元左右,但销售人员声称天健上城“尚未定价”,可以参考周边一手新房的价格。“大约在2.1万~2.6万元之间,毛坯交楼。”对于超出定价的部分采取什么样子的方式处理,该销售人员称尚未开盘,一切都很难说。

另一些市中心楼盘则已开始借鉴增城等地的“双合同”模式。一个预计月底开盘推新的市区楼盘销售对直言,肯定是要用双合同的模式,再采取装修贷款和房贷分开贷款的模式进行操作。“如果不想承担装修贷款比较高的利息,可以把装修的部分也一次性付清,那首付至少要准备五成。”

不过,就算成功开盘销售,由于“限签”,中心楼盘的开发商回款也并不顺利。“现在佳润上品菁园开盘已经两周了,还没有成功签一套,没有签就无法进账,现在卖和不卖对我们来说是一个意思。”李俊宏对抱怨称。

业内看法

“双合同”监管或催生其他规避方式

“现在其实并没有成文的规定说市区楼盘开始放行,我们了解的情况还是比较紧张,不是说你申请就能放。”中原地产项目部总经理黄韬告诉,目前市区楼盘预售证依然难以放宽,真正的“高价盘”,达到三四万元每平方米的,依然被限制得很死,无法拿到预售证。

而“双合同”的模式监管也越来越严格。近日,增城市国土房管局在接到群众举报后发布通知,责令违规房地产企业进行整改,要求房地产开发企业必须不折不扣地执行限价,否则将采取不予办理商品房预售证处理。

“如果市区大量楼盘也采取阴阳合同等规避措施,类似增城的这种监管迟早会蔓延至市区。”不过,黄韬认为,即使严格执行也很难从根本上杜绝开发商采取规避措施,“目前市区已有一些开发商直接采取现房转名后卖二手房的方式,不需要预售证这一环节。虽然二手房税费要占到总房款的10%左右,但总比按预售证价格只能便宜20%~30%卖出要好。”

买家反应

部分买家“用脚投票” 进入二手市场

“看中的市区新盘迟迟不开盘,眼看着楼价蹭蹭往上跑,究竟还等不等?”周小姐一早已参与市中心某楼盘的团购,半年过去了,眼看该盘连预售证都没拿到,周边的二手楼却一再涨价,不免有些着急。

“现在市场比较混乱,确实很难说目前该不该买房,看中的新盘还要不要等。”黄韬直言,“三个月到半年之内,楼价肯定是越等越贵,开发商短期内难现降价。”

等新房“遥遥无期”,部分实力较强买家已“用脚投票”,进入二手市场。合富置业近日公布的数据显示,2013年上半年,广州二手楼市首改买家入市增多影响,90~120㎡小三房的成交占比呈缓慢小幅增加的趋势。2013年上半年广州二手住宅成交套均面积为87.8㎡,较此前略有上升,其中90~120㎡的占比有所增加。2013年上半年广州二手住宅成交均价达18694元/㎡,环比2012年下半年上涨了7%,2万元/㎡的占比由上年的两成上升至三成以上。

“总的来说,2013年上半年广州二手住宅的成交面积、价格均呈走高的趋势,这一方面反映了实际楼价稳步上涨,也与部分实力较强的买家由一手市场回流有一定关系。”合富置业首席市场分析师龙斌博士表示。(潘彧)

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